Pflicht und Kür: Die Nebenkosten beim Immobilienerwerb
Die direkten Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf liegen derzeit zwischen 10 % und 15 % des Kaufpreises. Bei einer Immobilie im Wert von beispielsweise 300.000 € würden also 30.000 € bis 45.000 € an Erwerbskosten auf Sie zukommen. Die genauen Kosten sind zum einen vom Bundesland, in dem die Immobilie liegt, und zum anderen von Faktoren wie Grunderwerbssteuer, Grundbuchkosten sowie die Beauftragung eines Notars abhängig. Diese drei direkten Erwerbsnebenkosten fallen grundsätzlich beim Erwerb einer Immobilie an.
Indirekte Erwerbsnebenkosten lassen sich vermeiden
Wer sparen möchte, hat bei den indirekten Erwerbsnebenkosten diverse Möglichkeiten. Die Beauftragung eines Immobilienmaklers, Gutachters oder Umzugsunternehmens ist empfehlenswert, aber nicht zwingend. Und auch die Kosten für Sanierungen und Finanzierungen lassen sich frei planen. Zudem sollten Sie in punkto Erschließungsgebühr Ihre örtlichen Vorteile kennen. Übrigens: Eine weitere Möglichkeit, die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zu senken, verraten wir Ihnen ganz zum Schluss.
Die Basis der Nebenkosten beim Immobilienerwerb: Der Kaufpreis
Grundsätzlich hängen alle Nebenkosten beim Immobilienerwerb prozentual vom Kaufpreis der Immobilie ab. Der Kaufpreis bildet die Grundlage, um die Nebenkosten anhand des entsprechenden Prozentsatzes zu ermitteln.
Größte Erwerbsnebenkosten: Grunderwerbsteuer 3,5 % - 6,5 %
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern wird auf Länderebene festgelegt. Sie richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Für die Berechnung der Nebenkosten gilt der Prozentsatz des Bundeslandes, in dem die Immobilie liegt. Ein Beispiel: Während man in Bayern nur 3,5 Prozent des Kaufpreises an den Fiskus abführen muss, sind es in Nordrhein-Westfalen fast doppelt so viel. Wer in einer Grenzregion wohnt, kann eventuell beim Erwerb von Wohneigentum erheblich an Grunderwerbsteuer sparen. Bitte Steuersatz und Stand aktualisieren: Thüringen 5,0 Sachsen 3,5 Januar 2024
Erwerbsnebenkosten für den Notar: 1,5 % bis 2 %
Da es sich bei Immobiliengeschäften um sehr hohe Beträge mit teilweise hohen Schadensersatzforderungen handelt, müssen in Deutschland alle Kaufverträge einer Immobilie oder eines Grundstückes zwingend über einen Notar abgewickelt werden. Diese notarielle Beurkundung eines Kaufvertrages ist bei uns nach §311b BGB gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar entwirft den Kaufvertrag nach den Vorgaben beider Parteien (Käufer und Verkäufer) und fungiert als Mittelsmann - im besten Sinne des Wortes. Für seine Leistungen erhebt der Notar eine Gebühr von ca. 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb zählen zu den geringsten finanziellen Aufwendungen, können aber je nach Höhe des Kaufpreises und abhängig von den notariellen Leistungen wie Kaufvertragserrichtung, Grundbucheintragung oder Notaranderkonto dennoch einige tausend Euro ausmachen.
Auch Grundbuchamtskosten fallen an: ca. 0,5 %
Das Grundbuchamt berechnet für die Umschreibung der Eigentumsverhältnisse, Eintragung eventueller Grundschulden und die Neuanlage des Grundbuchs ca. 0,5% des Kaufpreises. Dieser geringste Teil der Nebenkosten beim Immobilienerwerb wird dem Käufer nach Abschluss des Kaufvertrags automatisch vom zuständigen Finanzamt zugestellt und ist innerhalb einer bestimmten Frist zu begleichen.
Vermittlungsgebühr: Maklerprovision anteilig bis ca. 3,57 %
Seit Ende 2020 gibt es beim Verkauf oder Kauf von Wohnimmobilien wie Einfamilienhäusern, Wohnungen und Einliegerwohnungen die sogenannte Courtageteilung. Das bedeutet, dass sich Verkäufer und Käufer die Kosten bei einer Immobilientransaktion hälftig, also 50:50, teilen, wenn beide den Makler beauftragen. Für die Vermarktungsleistungen, die Durchführung von Besichtigungen, die Überprüfung von Kaufinteressenten, die Einholung verschiedener Unterlagen, die Erstellung von Fotound Drohnenaufnahmen sowie die Ausfertigung eines Exposés erheben Immobilienmakler zumeist eine erfolgsabhängige Gebühr.
Diese Maklercourtage ist wie bereits beschrieben je nach Bundesland entweder vom Verkäufer oder vom Käufer und Verkäufer in zwei gleichen Teilen zu zahlen. Im Gegensatz zur Provision ist die Höhe der Courtage in Deutschland nicht gesetzlich geregelt. Diese kann daher theoretisch frei verhandelt werden. Im Jahr 2024 lag die allgemein übliche Maklerprovision zwischen 5,95 % und ca. 7,14 % des Kaufpreises. Diese Nebenkosten beim Immobilienerwerb haben sich durch die letzte Gesetzesänderung deutlich reduziert, da nun nur noch 50 % des Gesamtbetrages vom Verkäufer zu zahlen sind.
Bearbeitungsgebühr der Bank bei der Finanzierung: Gesetzliche 0%
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat unlängst entschieden, dass Bearbeitungsgebühren für ein Bankdarlehen zur Immobilienfinanzierung unzulässig sind. Gut zu wissen: Gebühren gehören damit vorerst der Vergangenheit an. Allerdings haben die Banken in den monatlichen oder jährlichen zu zahlenden Zinsraten eine laufende Gebühr einkalkuliert.
Möglichkeiten die Nebenkosten beim Immobilienerwerb zu reduzieren
Wenn Sie eine Immobilie erwerben, bei der auch das Mobiliar mitverkauft wird, sollten Sie dies im Kaufvertrag auf jeden Fall festhalten. Dadurch wird nämlich die Grunderwerbsteuer gesenkt. Denn die Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich nur auf Immobilien bzw. Grundstücke zu zahlen. Ist in der Immobilie z.B. eine Küche eingebaut, ist diese kein fester Bestandteil und kann die Nebenkosten entsprechend mindern. Der Wert muss jedoch realistisch geschätzt und angegeben werden. Unser Tipp: Lassen Sie sich dazu von Ihrem Steuerberater beraten. Wir haben diese Informationen nach bestem Wissen für Sie zusammengestellt, übernehmen jedoch keine Gewähr für die Vollständigkeit und Richtigkeit.
Sollten Sie weitere Fragen zu den Nebenkosten beim Immobilienerwerb haben, empfiehlt es sich mit einem Steuerberater den individuellen und konkreten Fall zu besprechen.
