Balkone Wohnflächenbe-rechnung: So funktioniert's richtig

Grundsätzlich zählen zur Wohnfläche sämtliche Räume, die zur entsprechenden Wohnung gehören. Das sind üblicherweise Wohn-, Ess-, Schlaf-, Kinder- und Arbeitszimmer, das Bad, die Küche sowie gegebenenfalls das Gäste-WC. Sofern sich innerhalb der Wohnung ein Flur befindet, der nur von den jeweiligen Bewohnern genutzt wird, zählt er ebenfalls zur Wohnfläche. Flure und Treppenhäuser in Mehrfamilienhäusern, die gemeinschaftlich genutzt werden, hingegen nicht. Bis dahin ist auch alles relativ eindeutig und plausibel geregelt.

Wenn es jedoch um die Balkone Wohnflächenberechnung geht, sieht das Ganze schon anders und deutlich komplizierter aus. Ein Balkon kann nämlich mit Werten zwischen 25 und 100 Prozent auf die Wohnfläche angerechnet werden ... oder auch gar nicht: Das hängt immer von der jeweiligen Berechnungsmethode ab, die von Stadt zu Stadt und von Objekt zu Objekt unterschiedlich sein kann. Eine Ausnahme gibt es lediglich für den öffentlich geförderten Wohnungsbau. Hier ist stets die Wohnflächenverordnung anzuwenden, die wir in einem späteren Abschnitt vorstellen.

Für die Balkone Wohnflächenberechnung sind in der Praxis vier verschiedene Berechnungsmethoden üblich, die mal mehr, mal weniger oft angewandt werden. Es handelt sich dabei um - die schon erwähnte Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) - die Balkone Wohnflächenberechnung nach DIN 283 - die Berechnung nach DIN 277 - und die Wohnflächenberechnung gemäß zweiter Berechnungsverordnung (II. BV). Am häufigsten zur Anwendung kommt mittlerweile die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung. Berechnungen nach DIN 283 und der zweiten Berechnungsverordnung gelten hingegen inzwischen als veraltet und sind kaum noch gebräuchlich. Wir finden sie aber noch bei älteren Gebäuden, die seit vielen Jahren baulich nicht verändert wurden.

Die WoFlV trat zum Jahresbeginn 2004 in Kraft und gilt als besonders käufer- und mieterfreundlich. Danach gelten Balkone wie auch Terrassen und Dachgärten zunächst zu 25 Prozent als Wohnfläche. Eine Anrechnung von 50 Prozent ist im Einzelfall aber möglich. Dies ist in der Regel dann der Fall, wenn sich der Balkon in einer besonders attraktiven und günstigen Lage befindet, sich durch eine sehr aufwendige Gestaltung auszeichnet oder besonders geräumig ist. Handelt es sich um eine Eigentumswohnung, ist die Anrechnung von 50 bzw. 25 Prozent bei der Terrassen und Balkone Wohnflächenberechnung lediglich dann möglich, wenn nur der Eigentümer selbst die betreffende Fläche nutzen kann und nicht die übrige Hausgemeinschaft.

Wie schon erwähnt, hat diese Methode für die Balkone Wohnflächenberechnung ihre Berechtigung inzwischen weitestgehend verloren. Sie gilt eigentlich schon seit 1983 als ungültig und kommt nur noch in wenigen Fällen zur Anwendung: Beispielsweise kann sie dann herangezogen werden, wenn es darum geht, ortsübliche Vergleichsmieten zu ermitteln. Wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht, spielt die Balkone Wohnflächenberechnung nach DIN 283 jedoch keine nennenswerte Rolle mehr. Dennoch möchten wir an dieser Stelle erwähnen, dass nach dieser Balkone Wohnflächenberechnung ein Balkon genau wie auch eine Terrasse und eine Loggia zu 25 Prozent angerechnet wird.

Diese Berechnungsmethode bringt vor allem Vermietern, Eigentümern und potenziellen Immobilienverkäufern Vorteile und lässt sich kurz und bündig erklären. Hier zählen nämlich Balkone, aber auch Terrassen und Dachgärten vollständig und somit zu 100 Prozent als Nutzfläche, was bedeutet, dass sie komplett angerechnet werden.

Ursprünglich wurde die Balkone Wohnflächenberechnung nach zweiter Berechnungsverordnung für die Wirtschaftlichkeitsberechnung im steuerbegünstigten freien Wohnungsbau sowie im sozialen Wohnungsbau konzipiert. Nach dieser Methode zählt ein Balkon generell zu 50 Prozent zur Gesamtfläche. Sie wird ebenso wie die Berechnung nach DIN 283 nur noch selten genutzt. Sofern an einem bestehenden Gebäude keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden, bleibt sie aber bis auf Weiteres gültig.

Unterschiedliche Berechnungsmethoden - unterschiedliche Werte: Das kann bei dem Kauf oder Verkauf einer Immobilie zu Konflikten zwischen Verkäufern und potenziellen Käufern führen. In diesem Fall sollte man sich vorher unbedingt absprechen und sich auf eine Methode zur Balkone Wohnflächenberechnung einigen. Denn ob ein Balkon mit 25, 50 oder gar 100 Prozent berechnet wird, macht eine ganze Menge aus. In den meisten Fällen verläuft die ganze Sache aber unproblematisch, da gerade bei neueren Objekten fast immer die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) durchgeführt wird. Das bedeutet also im Normalfall eine Anrechnung von 25 Prozent oder - falls es sich um einen besonders hochwertigen Balkon handelt - um maximal 50 Prozent. Damit werden sowohl Käufer als auch Verkäufer in der Regel gut leben können.

Und zwar sowohl beim Käufer einer Immobilie als auch beim Verkäufer, der für die falschen Angaben in der Regel die Verantwortung übernehmen muss. Umso wichtiger ist es, auch bei der Balkone Wohnflächenberechnung akribisch vorzugehen und sich für eine zeitgemäße Berechnungsmethode zu entscheiden. Die Berechnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV) wird im Streitfall sogar von Gerichten angewandt, als Alternative kommt am ehesten die DIN 277 in Frage. Übrigens: Bei einem Immobilienverkauf ist ein verkaufsfördernder Grundriss ebenso wichtig wie die präzise Angabe der Wohnfläche. Der Grundriss Ihres Objektes ist schon etwas in die Jahre gekommen und lässt sich kaum angemessen vermarkten? Lassen Sie ihn von der Grundriss Schmiede optimieren! So steigern Sie die Chancen auf einen schnellen und erfolgreichen Verkauf ganz enorm!